Airbnb à Marrakech : ce qui reste du montant affiché

Vous êtes propriétaire d’un riad ou d’une villa à Marrakech, loué sur Airbnb et confié à une conciergerie : voici ce qui vous reste. Dans l’exemple de cet article, 16 nuits affichées à 1 000 MAD laissent de 9 326 à 10 382 MAD après les frais d’Airbnb, la commission de la conciergerie et le ménage, avant charges fixes et impôt. L’écart entre ces deux montants ne vient pas du taux de commission, identique à 20 % dans les deux cas : il vient de la base sur laquelle ce taux s’applique. Le ménage refacturé à vos voyageurs, la taxe de séjour et les charges du bien complètent le calcul. C’est une hypothèse posée pour raisonner, ni une moyenne de marché, ni une promesse de revenu. Chaque taux cité porte sa source et sa date ; ce qui n’est pas publié est écrit « non établi ».

Que reste-t-il d’un mois de nuitées à 1 000 MAD, de la réservation au virement ?

Il reste de 9 326 à 10 382 MAD sur 16 000 MAD de nuitées affichées, soit de 58 à 65 %, avant charges fixes. Le calcul suit l’ordre dans lequel l’argent sort. Vos voyageurs paient 18 800 MAD : 16 nuits à 1 000 MAD et quatre ménages de 700 MAD. Airbnb prélève 15,5 % de ce total, soit 2 914 MAD, et le versement tombe à 15 886 MAD. La conciergerie prend ensuite 20 % sur une base qui change d’une société à l’autre, puis le prestataire de ménage est payé 2 800 MAD. Le taux de 20 % est le seul présent dans les douze grilles de conciergeries publiées à Marrakech au 21/08/2026. Le tableau donne les quatre lectures possibles selon la base que chaque société annonce, avec le taux ramené à 20 % partout pour isoler l’effet de la base. Comparer deux offres au seul pourcentage, c’est comparer deux nombres qui ne portent pas sur la même somme.

Pourquoi le ménage refacturé à vos voyageurs n’est-il pas neutre ?

Parce qu’Airbnb prélève ses 15,5 % sur les frais de ménage comme sur les nuitées. Sa page d’aide décrit ses frais comme « un pourcentage de votre prix par nuit, auquel s’ajoutent les éventuels frais que vous facturez, comme les frais de ménage » (Airbnb, consulté le 19/09/2026). Sur 2 800 MAD de ménage facturés puis payés à l’identique au prestataire, Airbnb garde 434 MAD par mois. Si la commission de la conciergerie porte aussi sur ce ménage, comme l’écrit YourHostHelper (« 20% sur le revenu Brut auxquels s’ajoutent les frais de ménage réglés par le locataire »), elle ajoute 560 MAD : 994 MAD par mois, 11 928 MAD par an, sur un poste censé se compenser. Pour un riad, hanae.ma compte « une demi-journée de plus qu’un appartement de même surface : patio, escaliers et terrasse s’ajoutent ». Le ménage d’une rotation varie de 400 à 700 MAD pour un petit riad, de 700 à 1 200 MAD pour un riad moyen (bclik.ma, 07/06/2026).

Le même 20 % donne-t-il la même commission d’une conciergerie à l’autre ?

Non : sur ce mois, le même 20 % donne de 2 704 à 3 760 MAD, soit 1 056 MAD d’écart par mois et 12 672 MAD par an. Deux points de taux valent 320 MAD sur 16 000 : la base pèse plus de trois fois plus. Nomad Living calcule « sur le chiffre d’affaires hébergement généré, avant commissions Airbnb, Booking ou autres canaux de distribution, et hors frais de ménage, taxe de séjour, cautions et remboursements ». YourHostHelper y ajoute le ménage. Morokeys, qui publie 15 % TTC pour une villa ou un riad, calcule « sur le versement de Airbnb » et ne précise pas si le ménage en fait partie : d’où les deux dernières colonnes. Avant de croire un chiffre, posez quatre questions : sur quelle somme, avant ou après Airbnb, ménage dedans ou dehors, taxe de séjour dedans ou dehors ? Un mandat qui écrit « 20 % » sans y répondre ne dit pas ce que vous paierez.

La taxe de séjour sort-elle de votre virement ?

Elle n’en sort que si vous l’absorbez. La taxe de séjour est due « en sus du prix d’hébergement » (loi n° 47-06, article 70), et Airbnb ne la collecte pas au Maroc : le pays ne figure pas dans sa liste des lieux de collecte (consultée le 19/09/2026). C’est donc à l’exploitant de l’encaisser auprès du voyageur, puis de la verser à la commune. Dans l’exemple, à 15 dirhams par personne et par nuit pour un riad (décision fiscale locale n° 109 du 17/02/2021, chapitre 14), deux adultes pendant 16 nuits représentent 480 MAD par mois ; avec la taxe de promotion touristique d’une maison d’hôtes, de 8 à 11 dirhams, le total passe à 736 ou 832 MAD. Encaissée en sus, elle est neutre ; non encaissée, elle retire 480 à 832 MAD de votre reste. Elle n’entre dans aucune base de commission et se verse chaque trimestre (article 76). Détail dans notre article sur la taxe de séjour.

Quelles charges d’entretien et de surveillance restent à votre charge, loué ou non ?

De 4 350 à 8 000 MAD par mois pour un riad, selon la seule grille publiée qui les additionne (Miraj Management, « Avril 2026 ») : gardien ou homme de maison de 3 000 à 5 000 MAD, eau et électricité de 800 à 2 000 MAD, internet et domotique de 300 à 500 MAD, assurance multirisque de 3 000 à 6 000 MAD par an. Le gardien et l’assurance courent que vous louiez ou non : la location finance le bien, elle ne le crée pas. Une villa y ajoute la piscine et le jardin, que détaille notre comparatif riad et villa. Dans l’exemple, chaque nuit vendue laisse de 583 à 649 MAD : ces charges sont couvertes à partir de 7 à 14 nuits par mois. Deux réserves : cette grille émane d’une conciergerie et ne se rattache à aucun bien précis, et le gardien peut recouper des prestations que la conciergerie assure déjà. Jardin, bassin, taxes locales, linge et consommables n’y figurent pas.

Que ne peut-on pas chiffrer sans votre comptable ?

Cinq lignes restent non chiffrées, faute de source vérifiée. L’impôt sur le revenu d’abord : deux sources publiées décrivent deux régimes différents pour une location saisonnière à Marrakech (Upsilon Consulting, 15/05/2026 ; Marrakech Expert, 28/08/2026) ; seul un expert-comptable franco-marocain peut trancher, et nous ne conseillons pas sur la fiscalité marocaine. La TVA sur les frais d’Airbnb ensuite : l’aide d’Airbnb écrit que les frais indiqués « incluent la TVA, le cas échéant » et, sur sa page dédiée, qu’ils sont au Maroc « soumis à une TVA de 20 % ». Si 20 % s’ajoutaient aux 15,5 %, Airbnb prélèverait 18,6 %, soit 583 MAD de plus par mois dans l’exemple ; ce n’est pas établi pour un propriétaire non résident. Les taxes d’habitation et de services communaux dépendent d’une valeur locative propre à chaque bien. Le linge : non établi, aucun prix publié. Les consommables : un seul prix publié, le pack de SM Conciergerie à 17 € par mois (21/08/2026).

Comment vérifier votre relevé quand vous vivez à des milliers de kilomètres de votre riad ?

En exigeant un relevé mensuel dont chaque ligne se rapproche de votre relevé bancaire, pièces jointes. Il reprend, dans cet ordre, les nuitées affichées, le ménage encaissé, les frais d’Airbnb, leur versement, la base et le montant de la commission, le ménage payé, la taxe de séjour encaissée puis versée, et la provision pour charges. À distance, ces lignes remplacent votre présence : l’article 908 du Code des obligations et des contrats oblige tout mandataire à présenter « le compte détaillé de ses dépenses et de ses recouvrements, avec toutes les justifications ». Chez nous, les dépenses engagées pour votre bien sont refacturées à leur montant exact, sans marge, et figurent au rapport mensuel (page tarifs). Une facture d’eau qui double est le premier signe d’une fuite enterrée, et c’est souvent le relevé qui la révèle. Contrôlez enfin le régime de frais de chaque réservation : Airbnb précise que le changement « ne s’appliquera qu’aux nouvelles réservations », donc un même relevé peut mêler 3 % et 15,5 %.

Pour une villa ou un riad que vous confiez, notre gestion locative précise ce que couvre le mandat ; pour un état des lieux écrit de votre bien, écrivez-nous.

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