Nos tarifs de gestion à Marrakech

Sur les revenus locatifs nets, c'est-à-dire sur ce que vous encaissez réellement une fois la commission de la plateforme de réservation déduite. C'est l'assiette de calcul, et non le pourcentage affiché, qui creuse l'écart entre deux offres du marché : un taux annoncé sur la nuitée brute, frais de ménage compris, ne recouvre pas la même somme qu'un taux appliqué après déduction des plateformes. Chez nous, la base est toujours la même, et elle est écrite dans le mandat. Les frais de ménage encaissés par la plateforme auprès du voyageur n'entrent pas dans l'assiette : ils couvrent la prestation de remise en état et ne nous rémunèrent pas. Les taxes locales et la taxe de promotion touristique en sont également exclues. C'est la première ligne à faire écrire dans un mandat, quel que soit le prestataire retenu.

Trois structures de rémunération coexistent sur ce marché. La commission au pourcentage, d'abord : la société prélève une part des revenus encaissés, ce qui aligne ses intérêts sur les vôtres puisqu'elle ne gagne que si votre bien se loue. Le forfait fixe, ensuite : un montant mensuel indépendant de l'occupation, qui couvre des tâches d'entretien à réaliser que le bien soit loué ou non. La facturation à la prestation, enfin, où chaque intervention est réglée à l'unité. Chez Villas Ambar, la formule Essence repose uniquement sur la commission de 20 %. La formule Gestion complète y ajoute un forfait mensuel, parce que la maintenance préventive et l'entretien d'un bien inoccupé ne dépendent pas du taux de remplissage. Aucun frais d'entrée n'est demandé dans un cas comme dans l'autre. Le modèle retenu se lit dans le mandat, jamais dans une plaquette commerciale.

Partez du montant réellement encaissé sur la période, puis déduisez la commission de la plateforme de réservation — comptez environ 3 % côté hôte sur Airbnb, davantage sur Booking. Le solde constitue vos revenus locatifs nets : c'est sur cette base, et sur elle seule, que s'applique notre commission de 20 %. Ajoutez ensuite les coûts refacturés à leur montant réel : le ménage entre deux séjours lorsqu'il n'est pas couvert par la plateforme, le linge, les consommations d'eau, d'électricité et d'internet. Si vous avez retenu la formule Gestion complète, ajoutez enfin le forfait mensuel convenu. Sur un mois à 40 000 dirhams encaissés, cela donne un ordre de grandeur de 38 800 dirhams nets après plateforme, dont 7 760 dirhams de commission Villas Ambar. Ce décompte vous parvient chaque mois, chaque ligne étant rapprochable de votre propre relevé bancaire.

Aucun frais d'entrée, aucun frais de dossier, aucune durée d'engagement minimale, dans les deux formules. La mise en place — visite, inventaire photographié, recensement des jeux de clés, reportage photo, rédaction des annonces, grille tarifaire saisonnière — n'est pas facturée : elle fait partie de la prise en charge. Le mandat précise sa durée, son préavis et ses conditions de sortie, ainsi que le sort des clés, des annonces et de l'historique des avis à son terme. Ce dernier point est celui que les propriétaires découvrent trop tard lorsqu'ils changent de prestataire : les annonces et les évaluations accumulées appartiennent au compte sur lequel elles ont été créées. Nous en discutons avant la signature, pas après. La mise en place n'étant pas facturée, reprendre la gestion d'un bien déjà loué ne coûte rien d'autre que le temps du transfert de dossier.

En formule Essence, vous ne payez rien : sans revenu encaissé, il n'y a pas de commission. C'est la conséquence directe du modèle au pourcentage, et c'est ce qui nous engage — un calendrier vide nous coûte autant qu'à vous. En formule Gestion complète, le forfait mensuel reste dû, parce qu'il rémunère un travail qui a bien lieu : les passages d'entretien, la maintenance préventive, la surveillance du bien vide et le paiement des charges ne s'arrêtent pas quand les réservations s'arrêtent. C'est d'ailleurs la période où ce travail compte le plus, l'été marrakchi et la saison creuse étant ce qui abîme le plus sûrement une villa inoccupée. Les charges du bien, elles, restent dues dans les deux cas. Un prestataire qui facture un forfait sur une formule sans maintenance, lui, vous fait payer un travail qui n'a pas lieu.

Si votre bien est déjà entretenu par une équipe en place, ou si vous êtes régulièrement à Marrakech pour suivre les travaux vous-même, la formule Essence suffit : elle prend en charge tout ce qui touche à la location — annonces, tarification, réservations, accueil, avis, coordination du ménage — et vous laisse la main sur la technique. C'est la formule qui maximise le revenu net, puisqu'elle n'ajoute aucun forfait. Si en revanche vous vivez loin, si votre bien reste inoccupé plusieurs semaines d'affilée, ou s'il s'agit d'un riad en médina avec piscine, patio et matériaux traditionnels, la Gestion complète est le bon choix : la maintenance préventive et l'entretien du bien vide y sont inclus, et c'est ce qui évite qu'un incident mineur devienne une réparation lourde. Nous vous recommandons la formule adaptée après la visite du bien, sans engagement de votre part.

Nous appliquons une tarification dynamique, réévaluée en continu plutôt que fixée une fois pour toutes en début de saison. Quatre paramètres la déterminent : la saisonnalité marrakchie, très marquée entre la haute saison d'automne et de printemps et le creux de l'été ; la demande locale observée semaine par semaine ; le calendrier des événements qui font monter les prix sur toute la ville ; et le positionnement des biens comparables au vôtre, en médina, à Guéliz, à l'Hivernage ou dans la Palmeraie. L'objectif n'est pas de remplir le calendrier à n'importe quel prix, mais de trouver le point où le revenu total est le plus élevé — un bien loué un peu moins souvent mais mieux valorisé rapporte souvent davantage, et se dégrade moins vite. Vous gardez à tout moment la possibilité de fixer un plancher tarifaire. Les semaines que vous vous réservez pour vous-même se bloquent d'un simple message.