Taxe d’habitation et TSC au Maroc : ce que doit votre villa

Le barème ne dit presque rien de ce que vous paierez. Ce qui décide, c’est l’usage de votre villa : occupée par vous, même trois semaines par an, elle doit la taxe d’habitation ; louée, elle ne la doit pas, mais sa taxe de services communaux (TSC) se calcule alors sur les loyers.

La taxe d’habitation est-elle due pour une résidence secondaire au Maroc ?

Oui, dès que vous l’occupez, même quelques semaines par an. L’article 19 de la loi 47-06 sur la fiscalité des collectivités territoriales soumet à la taxe les immeubles « occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire », ou prêtés gratuitement à un conjoint, un parent ou un enfant. Pour une résidence secondaire, la taxe porte sur la valeur locative entière : l’abattement de 75 % est réservé à l’habitation principale (article 24).

Une villa louée en entier sort de ce champ. Une villa vide, non. La loi ne reconnaît la vacance que pour deux motifs, de grosses réparations ou un bien destiné à la vente ou à la location, prouvés par le déménagement des meubles ou la dépose des compteurs d’eau et d’électricité (article 26). Une maison meublée qui vous attend entre deux séjours, jardin arrosé et piscine en marche, n’est pas vacante. C’est votre résidence secondaire, et elle est imposée comme telle.

Comment se calculent la taxe d’habitation et la taxe de services communaux ?

Sur une valeur locative que vous ne fixez pas. Une commission de recensement, administration fiscale et commune réunies, la fixe d’après les loyers des habitations similaires du quartier (articles 23 et 32). Ce chiffre n’est publié nulle part avant l’avis d’imposition, et il est révisé de 2 % tous les cinq ans.

La taxe d’habitation s’applique ensuite par tranches. La taxe de services communaux s’y ajoute : 10,50 % de la même valeur locative en périmètre urbain, 6,50 % dans les zones couvertes seulement par un plan d’aménagement (article 36). Hors de ces zones, aucune des deux n’est due. Pour une valeur locative de 60 000 dirhams, une résidence secondaire en périmètre urbain doit 11 500 dirhams de taxe d’habitation et 6 300 dirhams de taxe de services communaux, soit 17 800 dirhams par an, à ajouter au budget d’une villa à Marrakech.

Le montant à déduire revient à appliquer chaque taux à sa seule tranche. Sous 200 dirhams, la taxe n’est pas émise (article 28).

Qui paie la taxe de services communaux quand la villa est louée ?

Vous, mais sur une autre base. La taxe de services communaux est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier (article 33), que la villa soit occupée, prêtée ou louée. Une clause du bail qui la met à la charge du locataire règle vos comptes avec lui, pas avec l’administration.

Ce qui change, c’est l’assiette. Pour un bien qui n’est pas soumis à la taxe d’habitation et qui est donné en location, elle porte sur « le montant global des loyers » (article 35), règle que la Direction générale des impôts reprend telle quelle. En périmètre urbain, cela fait 10 500 dirhams pour 100 000 dirhams de loyers : la taxe suit l’occupation, et une bonne saison la fait monter. Un point reste ouvert : la loi ne dit pas si une villa louée meublée à des voyageurs relève de cette règle ou de la taxe professionnelle. Nous ne le tranchons pas à la place de l’administration ; un expert-comptable doit le faire avant la première déclaration.

Quand faut-il payer la taxe d’habitation au Maroc, et que coûte un retard ?

Avant la date limite inscrite sur l’avis. En 2026, elle tombait le 31 mai, un dimanche, et la Direction générale des impôts l’a reportée au lundi 1er juin, selon Le360. La règle tient dans l’article 132 : la taxe est exigible à la fin du deuxième mois qui suit sa mise en recouvrement. Depuis la loi 14-25 de 2025, la taxe d’habitation et la taxe de services communaux sont recouvrées par l’administration fiscale, et non plus par la Trésorerie. Elles se paient sur tax.gov.ma, par l’application de votre banque ou dans une recette des impôts.

Le retard coûte 10 % de pénalité, plus 5 % le premier mois puis 0,50 % par mois (article 147), sauf si chacune des deux taxes n’excède pas 1 000 dirhams. L’avis part par la poste, à l’adresse que l’administration connaît. Pour une villa dont le propriétaire vit à Paris, c’est souvent la boîte aux lettres de la villa, que personne n’ouvre entre deux séjours. Ne pas l’avoir reçu ne reporte rien.

Que vérifions-nous chaque hiver sur la fiscalité locale d’une villa ?

Cinq points, avant le 31 janvier. À quelle adresse l’avis est-il envoyé, et qui l’ouvre ? Quelle affectation la commission a-t-elle retenue : résidence secondaire, bien loué, bien vacant ? La mise en location, ou son arrêt, a-t-elle été déclarée ? La loi impose de déclarer tout changement d’affectation au plus tard le 31 janvier de l’année suivante, sous peine d’une majoration de 15 % (articles 30 et 144). Des travaux ont-ils été déclarés en janvier comme vacance, preuves à l’appui ? Cette déclaration ouvre droit à décharge, et son oubli la fait perdre (articles 31 et 145).

Le cinquième point porte sur l’avis lui-même : la valeur locative correspond-elle à votre villa ? Une réclamation se dépose dans les six mois qui suivent la mise en recouvrement, et elle ne suspend pas le paiement (article 161). Notre page gestion locative à Marrakech décrit ce que nous prenons en charge. Pour la taxe que règlent vos voyageurs, voir notre article sur la taxe de séjour à Marrakech.

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