Commission Airbnb au Maroc : qui prend quoi ?

On lit couramment qu’Airbnb prélève « environ 3 % » sur les revenus de l’hôte. Le centre d’aide d’Airbnb, lui, écrit que la plupart des hôtes paient 15,5 % — relevé du 28 août 2026. Les deux chiffres circulent côte à côte, et un propriétaire qui bâtit son budget sur le premier se trompe de plus de cinq fois. Les deux chiffres sont exacts : ils décrivent deux régimes de facturation différents. Mais l’un des deux disparaît, et la date limite dépend de l’endroit où l’hôte est établi, non de celui où se trouve le bien — pour un hôte établi hors de l’Espace économique européen, le Maroc en faisant partie, elle est fixée au 15 septembre 2026. Cet article sépare ce que prend Airbnb de ce que prend une conciergerie, établit lequel des deux régimes s’applique à une villa ou à un riad de Marrakech, et chiffre ce que la bascule change au net d’un propriétaire. Il ne traite pas du coût d’un séjour : la question posée ici est celle d’un propriétaire.

Quelle commission Airbnb prélève-t-elle réellement au Maroc ?

Deux régimes coexistent, et le taux passe de 3 % à 15,5 % de l’un à l’autre. Dans le régime des frais partagés, l’hôte paie 3 % du sous-total et le voyageur paie séparément des frais de service de 14,1 à 16,5 %. Dans le régime des frais uniquement pour l’hôte, l’hôte paie 15,5 % et le voyageur ne paie rien. Ces chiffres sont ceux du centre d’aide d’Airbnb, article 1857, relevé le 28 août 2026. Le sous-total qui sert d’assiette comprend le prix par nuit et les frais facturés par l’hôte, hors frais de service et hors taxes. Aucun des deux taux n’est propre au Maroc : Airbnb ne publie pas de barème marocain, et les seules exceptions nationales qu’il mentionne sont le Brésil et le Mexique, à 4 % et 16 %. La question utile n’est donc pas de savoir ce qu’Airbnb prélève au Maroc, mais lequel des deux régimes s’applique à votre annonce.

Un même riad peut donc supporter 3 % ou 15,5 % sans qu’aucune ligne de son annonce n’ait changé de pays : ce qui bascule, c’est son régime de facturation, pas un barème marocain.

Pourquoi le chiffre de 3 % ne décrit plus la plupart des villas et des riads gérés ?

Parce qu’il tient à la situation de l’annonce, non au pays, et que deux des trois situations imposant les frais uniques sont courantes à Marrakech. Cette structure, écrit Airbnb, « est obligatoire pour certains hôtes, y compris pour les établissements d’accueil traditionnels (tels que les hôtels, les résidences de tourisme et autres), les hôtes qui utilisent un logiciel de gestion locative et ceux qui exercent leur activité dans un pays soumis à cette structure tarifaire » (article 1857, relevé du 28 août 2026). Une maison d’hôtes classée relève de la première ; un bien confié à une conciergerie relève de la deuxième, parce que synchroniser les calendriers d’Airbnb, de Booking et des réservations directes passe par un logiciel de gestion, et que ce raccordement déclenche la bascule. Loftely écrivait le 22 juillet 2026 que les hôtes reliés à un tel logiciel avaient basculé dès le 27 octobre 2025. Pour ces annonces, les 3 % appartiennent au passé.

Que se passe-t-il exactement le 15 septembre 2026 ?

Le régime des frais partagés disparaît pour tout le monde, et la date limite dépend de l’implantation de l’hôte, pas de celle du bien. Le centre communautaire d’Airbnb écrit que « la date limite pour fixer vos prix est le 15 septembre pour les hôtes en dehors de l’Espace économique européen et le 13 octobre pour les résidents » de ce dernier (relevé du 28 août 2026). L’annonce a été faite le 9 juillet 2026, et Loftely la reprend le 22 juillet en décrivant une bascule obligatoire « au plus tard le 13 octobre 2026 » pour les hôtes de l’Espace économique européen. Le Maroc n’en fait pas partie. Un propriétaire qui réside à Marrakech relève donc du 15 septembre ; un propriétaire français, non-résident au Maroc, relève du 13 octobre pour la même annonce. Deux copropriétaires d’un même riad peuvent avoir deux échéances différentes.

Que coûte le fait de ne rien faire avant l’échéance ?

Environ 13 % du net par nuit, parce que le prix affiché ne change pas tout seul. Le calcul se conduit à partir des seuls taux publiés par Airbnb, article 1857, relevé du 28 août 2026. Sur une annonce à 1 000 MAD la nuit, le régime des frais partagés laissait 970 MAD à l’hôte — 1 000 moins 3 % — et faisait payer au voyageur environ 1 150 MAD, en retenant 15 % de frais voyageur, au milieu de la fourchette publiée de 14,1 à 16,5 %. Sous le régime des frais uniques, le voyageur paie 1 000 MAD et l’hôte reçoit 845 MAD. La perte est de 125 MAD par nuit, soit 12,9 % du net antérieur. L’ajustement est arithmétique : pour retrouver 970 MAD nets, il faut afficher 1 148 MAD. Le voyageur, lui, ne verra presque rien : il payait environ 1 150 MAD, il paiera 1 148 MAD. Ce n’est pas une hausse de prix, c’est un transfert de ligne que le prix affiché doit absorber.

La TVA marocaine s’ajoute-t-elle à la commission d’Airbnb ?

Les deux sources publiques disponibles ne disent pas la même chose, et l’écart porte sur un cinquième d’une ligne de 15,5 %. Le centre d’aide d’Airbnb écrit, relevé du 28 août 2026, que « les frais de service Airbnb sont soumis à une TVA de 20 % » au Maroc (article 436). Le portail Marrakech Expert décrit un mécanisme plus fin, adossé à des textes nommés : le décret n° 2.25.862 du 27 novembre 2025, publié au Bulletin officiel n° 7464, pris en application de l’article 115 bis du Code général des impôts introduit par la loi de finances 2024, et entré en vigueur en juin 2026. Selon cette lecture, Airbnb Ireland s’enregistre auprès de la Direction générale des impôts, vérifie le statut fiscal de chaque hôte, et ne collecte la TVA que pour les hôtes fiscalement domiciliés au Maroc. La question n’est donc pas de savoir si la TVA s’applique au Maroc, mais où vous êtes domicilié fiscalement.

Nom propre ou société : la structure de détention change-t-elle la réponse ?

Elle la change entièrement, selon la source qui décrit le mécanisme. Un propriétaire non-résident détenant en nom propre serait hors du champ de la TVA marocaine sur les services numériques étrangers : « coût réel de la commission : 15,5 %, sans TVA additionnelle », écrit Marrakech Expert au relevé du 28 août 2026. Une société marocaine assujettie relèverait au contraire de l’auto-liquidation : elle déclare et reverse elle-même la taxe sur la commission versée à Airbnb Ireland, à 10 % en principe pour l’hébergement touristique, le taux de 20 % sur les services d’intermédiation restant, écrit la même source, « une interprétation possible à confirmer ». Nous publions les deux versions sans les départager. Marrakech Expert est un portail d’information indépendant qui indique lui-même n’être ni cabinet comptable ni conseil fiscal agréé, et trancher relève d’un expert-comptable franco-marocain, pas d’un article de blog.

La commission d’Airbnb entre-t-elle dans l’assiette de votre conciergerie ?

Cela dépend du mandat, et la bascule multiplie par cinq le poids de cette ligne. Une commission de gestion se calcule soit sur le montant affiché, soit sur le versement réel de la plateforme, et l’écart entre ces deux définitions restait faible tant qu’Airbnb prenait 3 %. Plus maintenant. Sur un mois à 30 000 MAD d’hébergement, Airbnb prélevait 900 MAD et en prélève désormais 4 650. Un taux de gestion de 20 %, le plus répandu à Marrakech au relevé du 21 août 2026, coûte 6 000 MAD sur le montant affiché dans les deux cas ; sur le versement réel, il coûtait 5 820 MAD hier et en coûte 5 070 aujourd’hui. L’écart entre les deux assiettes passe donc de 180 à 930 MAD par mois, à taux strictement identique. C’est le constat de notre relevé du 21 août sur la façon dont se paye une conciergerie à Marrakech, mais amplifié.

L’assiette pèse désormais plus lourd que le taux : comparer deux offres au seul pourcentage revient à comparer deux chiffres qui ne portent pas sur la même somme. Les taux publiés par le reste du marché marrakchi sont relevés dans notre article de référence sur ce que facture réellement la conciergerie à Marrakech.

Votre conciergerie doit-elle vous prévenir avant l’échéance ?

Aucun texte ne l’y oblige, et c’est ce qui en fait un test utile. Un propriétaire qui vit à 3 000 kilomètres de son bien ne verra pas passer la bascule : elle ne produit ni courrier, ni alerte, ni ligne nouvelle sur son relevé — seulement un net plus bas dès la réservation suivante. La personne qui tient l’annonce, elle, la voit. Un mandataire qui fait son travail signale l’échéance, propose le réajustement du prix affiché et documente l’effet sur le net avant qu’il se produise ; celui qui se tait laisse le propriétaire découvrir l’écart un trimestre plus tard. De notre côté, la commission se calcule sur les revenus locatifs nets, hors commissions des plateformes : un propriétaire ne paie pas de commission sur une somme qu’il n’a jamais reçue. Le détail de l’assiette figure sur notre grille tarifaire, pas dans un article.

Que vérifier avant le 15 septembre ?

Trois points, et aucun ne demande d’expert. Le premier : sous quel régime se trouve mon annonce ? Il se lit dans le tableau de bord hôte, à la ligne des frais de service — si le voyageur ne paie plus de frais séparés, la bascule a déjà eu lieu. Le deuxième : mon prix affiché a-t-il été réajusté ? Un prix laissé tel quel fait perdre environ 13 % du net par nuit, et l’outil d’ajustement qu’Airbnb met à disposition pendant la transition ne s’applique pas seul. Le troisième, le plus coûteux à négliger : sur quelle assiette ma conciergerie facture-t-elle ? La réponse doit être écrite dans le mandat, pas convenue à l’oral, et elle vaut près de 11 000 MAD par an sur un bien à 30 000 MAD d’hébergement mensuel. La taxe de séjour, elle, est collectée auprès du voyageur et reversée à la commune : elle n’a jamais fait partie de l’assiette d’une commission.

Villas Ambar gère des villas et des riads de prestige à Marrakech pour le compte de leurs propriétaires depuis dix-sept ans, et une bascule de ce genre est exactement ce qu’un propriétaire absent ne peut pas surveiller depuis l’Europe : elle ne s’annonce par aucun courrier. Ce que recouvre le suivi d’une annonce — le régime de facturation, le prix affiché, le relevé mensuel — est décrit sur notre page conciergerie Airbnb à Marrakech, et le reste de la gestion sur notre page gestion locative de villas et de riads. Si vous ignorez sous quel régime se trouve la vôtre, ou sur quelle assiette votre mandat vous facture, écrivez-nous.

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