Prix d’un riad à Marrakech : ce qu’on paie

Le prix affiché est le premier des quatre montants qu’un acquéreur de riad paie, et c’est le seul que le marché publie. Les douze domaines qui occupent la première page de Google sur « prix riad marrakech », en France comme au Maroc, annoncent tous un prix d’achat ; sur les cinq que nous avons lus intégralement, un seul va au-delà et chiffre les frais de signature. Aucun ne dit ce que le bien coûte ensuite, chaque année, une fois les clés récupérées. Cet article rassemble les fourchettes publiées avec leur source et leur date, calcule le prix au mètre carré de neuf riads réellement en vente, puis chiffre le coût annuel de détention poste par poste. Sauf mention contraire, les chiffres qui suivent ont été relevés le 25 août 2026. Il ne traite pas du prix d’une nuit en riad : la question posée ici est celle d’un propriétaire, pas celle d’un voyageur.

Combien coûte un riad à Marrakech en août 2026 ?

Entre 1,5 et 8 millions de dirhams, soit 150 000 à 800 000 euros, pour l’essentiel du marché de la médina — c’est la fourchette de Luxurious Properties Marrakech, et l’écart entre les sources du tableau ci-dessous est tel qu’aucune ne suffit prise seule. Sur un même objet, « un petit riad à rénover », KNA Immobilier écrit « à partir de 300 000 € » quand mon-riad.fr écrit « entre 150 000 à 250 000 euros » : deux agences françaises, le même bien décrit, un facteur deux d’écart le même jour. BARNES Marrakech raisonne au mètre carré plutôt qu’au bien et donne une fourchette globale « entre 270 000 et 1 500 000 euros pour la majorité du marché ». Les portails d’annonces, eux, ne publient pas de fourchette : ils publient des biens, et ces biens tranchent la question mieux que les fourchettes.

Pourquoi le prix au mètre carré ne veut rien dire tant qu’on n’a pas dit lequel ?

Parce qu’un riad de la médina a deux surfaces, que l’écart entre les deux va jusqu’au facteur 2,75, et que les annonces passent de l’une à l’autre sans prévenir. Sur la page de Mubawab classée en quatrième position, les vendeurs écrivent eux-mêmes les deux nombres : un riad de Riad Laarouss est annoncé « 94 m² au sol, environ 250 m² habitable », un autre du même quartier « environ 80 m² au sol et 220 m² habitables », un troisième « 42 m² au sol pour une superficie habitable de 100 m² environ », un quatrième « 119 m² au sol et 190 m² habitable ». Un riad se développe sur trois niveaux autour d’un patio : sa surface au sol est l’emprise de la parcelle, pas la maison. Une fourchette de 10 000 à 40 000 DH/m² qui ne précise pas la base est donc inexploitable — et aucune des fourchettes du tableau ci-dessus ne le précise.

Que disent les biens réellement en vente, plutôt que les fourchettes ?

Entre 14 091 et 36 571 dirhams du mètre carré habitable, avec une médiane à 24 250 DH/m². Ce calcul porte sur les neuf riads publiés par Côté Médina, la seule agence de notre relevé à publier systématiquement le prix et la surface habitable du même bien. Les deux extrémités s’expliquent : le bien à 14 091 DH/m² est un riad de 110 m² au nord de la médina présenté comme un budget d’investissement plafonné à 2 M DH ; celui à 36 571 DH/m² est un riad de caractère de 175 m² à Bab Doukkala. La médiane obtenue recoupe la fourchette « riad rénové » de BARNES sans la contredire, mais elle est nettement plus précise — et elle porte, cette fois, sur une base de surface connue et identique d’un bien à l’autre.

Neuf biens, moyenne 24 762 DH/m², médiane 24 250 DH/m². Ce sont des prix demandés, pas des prix de transaction : l’écart entre les deux n’est pas publié au Maroc, et nous ne le connaissons pas.

Combien coûtent les travaux, et pourquoi les sources se contredisent-elles ?

De 3 000 à 12 000 dirhams du mètre carré selon la source consultée, soit un facteur quatre sur la ligne la plus lourde d’un projet de riad. Luxurious Properties Marrakech écrit « comptez globalement entre 3 000 et 7 000 MAD/m² (300 à 700 €/m²) selon le niveau de finition visé ». immords annonce 8 000 DH/m² pour une rénovation basique et 12 000 DH/m² en haut de gamme, et chiffre un riad de 250 m² à rénover intégralement entre 2 et 3 millions de dirhams. Bricolat, dans son guide du 16 mai 2026 relevé le 18 août, donne 400 000 à 1 500 000 MAD pour un riad de 150 m² entièrement rénové, soit 2 667 à 10 000 DH/m² une fois ramené au mètre carré, avec une réserve conseillée de 20 à 30 %. Trois sources, trois échelles : demandez un devis ligne par ligne, jamais un prix au m².

Que paie-t-on le jour de la signature, en plus du prix ?

Entre 6 et 8 % du prix, et trois sources indépendantes s’accordent sur cette fourchette. Elle se décompose en droits d’enregistrement d’environ 4 % du prix déclaré, frais de conservation foncière de 1 à 1,5 %, et honoraires de notaire réglementés de 1 à 1,5 % (masaken.ma). immords écrit de son côté « des frais de notaire et d’enregistrement, qui s’élèvent en général à environ 6 à 8 % du prix d’achat ». Luxurious Properties Marrakech ajoute la ligne que les deux autres omettent : « les frais de notaire représentent environ 6 % à 7 % du prix. En ajoutant la commission d’agence, prévoyez plutôt 8,5 % à 10 % au total ». Sur un riad affiché 3 000 000 MAD, cela fait 180 000 à 240 000 DH de frais, et jusqu’à 300 000 DH commission d’agence comprise. Ces trois lignes portent sur le prix déclaré dans l’acte, et elles se règlent en une fois le jour de la signature.

Ce que le riad coûte ensuite : que paie un propriétaire chaque année ?

C’est la moitié de la question que personne ne publie, et elle se sépare en deux blocs distincts : ce qui court même quand le riad ne rapporte rien, et ce que l’exploitation ajoute. La confusion entre les deux est la première cause de budget faux. Un riad fermé onze mois par an paie quand même ses taxes locales, son gardiennage et son entretien courant ; un riad exploité en maison d’hôtes y ajoute une masse salariale, une taxe professionnelle, des fluides, des commissions de plateforme et une commission de gestion. Les montants ci-dessous sont ceux que des sources nommées publient, ou ce qu’un calcul explicite en tire ; aucun n’est une moyenne de marché, parce qu’aucune moyenne de marché n’existe sur ce poste. Nous n’y ajoutons aucun chiffre maison : les conditions de Villas Ambar figurent sur notre grille tarifaire, pas dans un article.

Un riad fermé la moitié de l’année coûte-t-il quelque chose ?

Oui, et la première ligne est fiscale. Une résidence secondaire est soumise à la taxe d’habitation sans l’abattement de 75 % réservé à la résidence principale, et sans l’exonération de cinq ans des constructions neuves. Le barème s’applique à la valeur locative annuelle fixée par l’administration : exonéré jusqu’à 5 000 DH, 10 % de 5 001 à 20 000 DH, 20 % de 20 001 à 40 000 DH, 30 % au-delà (wafir.ma). S’y ajoute la taxe de services communaux, à 10,50 % de la valeur locative en périmètre urbain et 6,50 % hors périmètre. KNA Immobilier rappelle deux points que les propriétaires non-résidents découvrent tard : l’échéance est le 31 mai de chaque année, et le redevable légal reste le propriétaire même lorsque le bien est loué, quelle que soit la clause de refacturation prévue au bail. Le retard, lui, se paie 10 % de pénalité plus 5 % de majoration le premier mois.

La ligne d’entretien est celle qui se laisse le plus facilement repousser, et c’est celle qui se paie le plus cher. Le climat de la médina travaille par épisodes : 63 % de la pluie annuelle tombe entre novembre et mars, et l’eau du réseau y titre 33 degrés français (normales OMM 1991-2020 de la station Marrakech, El-Fadeli et coll. 2015, relevés le 18 août), ce qui entartre vite une paroi de douche et donne envie de sortir l’anticalcaire. Allo Maison le formule sans détour dans sa page de tarifs : « un détartrant classique passé sur une paroi de douche en tadelakt mange la patine en une seule application ». Reprendre cette paroi coûte ensuite 200 à 500 dirhams du mètre carré. C’est le mécanisme qui transforme une ligne d’entretien de quelques centaines de dirhams en un poste de travaux, et ce qu’il impose mois par mois est décrit dans notre article sur l’entretien du tadelakt et du zellige d’un riad.

Combien coûte le personnel d’un riad exploité ?

Seize à vingt mille dirhams par mois pour un riad de cinq chambres, selon immords, qui détaille la composition : « un riad de 5 chambres nécessite en moyenne 4 [personnes] (manager, veilleur de nuit, cuisinier, femme de chambre), soit une masse salariale de 16 000 à 20 000 dirhams/mois (1 400 à 1 900 euros) ». C’est cohérent avec le calcul du SMIG : quatre postes à temps plein au minimum légal coûtent 13 691 DH par mois en brut, 16 359 DH une fois les charges patronales CNSS ajoutées, et les salaires réels d’un manager et d’un cuisinier se situent au-dessus du minimum. koliving.fr, sur un riad de sept chambres exploité en direct, retient de son côté 12 000 à 24 000 € de salaires annuels pour un à deux employés à temps plein. Ces montants ne dépendent pas du taux d’occupation : ils courent en janvier comme en avril.

Que coûtent les taxes d’exploitation, les fluides et les commissions de plateforme ?

Quatre lignes de plus, dont trois sont proportionnelles au chiffre d’affaires. immords chiffre la taxe professionnelle d’une maison d’hôtes à « environ 10 000 dirhams/an », l’ensemble eau, électricité, internet et maintenance à 60 000 à 150 000 DH par an, et les commissions de plateformes à 10 à 20 % du chiffre d’affaires. Le tarif de l’électricité, lui, est public : 0,9010 DH TTC le kWh dans la première tranche domestique, mais 1,5958 DH au-delà de 500 kWh par mois, soit 77 % de plus que dans la première tranche (barème ONEE basse tension) ; la consommation réelle d’un riad climatisé, elle, n’est publiée nulle part et n’est pas établie ici. La taxe de séjour, enfin, est acquittée par le voyageur mais collectée et reversée par l’établissement : immords retient 15 à 30 DH par personne et par nuit, croceo.fr parlant d’« environ 15 dirhams par personne et par nuit pour la taxe communale », à quoi s’ajoute la taxe de promotion touristique.

Sur quoi porte la commission de gestion, et combien pèse-t-elle ?

De 20 à 40 % des revenus selon le prestataire, et le riad est systématiquement en haut de la fourchette. C’est ce que donne le panel de six gestionnaires relevé chez koliving.fr, au-dessus des 15 à 30 % que notre relevé de marché du 28 juillet mesurait sur l’ensemble des conciergeries — un écart cohérent, le riad se facturant plus cher qu’un appartement. Ce qui compte pour un budget, c’est le poids relatif : dans le seul scénario chiffré publié, sur un riad de sept chambres en médina, la commission pèse 5 415 € contre 4 100 € pour toutes les autres charges annuelles réunies. Le taux ne suffit pourtant pas à comparer deux offres : l’assiette — brute ou nette, avant ou après frais de plateforme — change le montant réel bien plus que deux points de pourcentage. Le calcul est détaillé dans comment se paye une conciergerie, et les taux nominatifs dans ce que facture réellement le marché.

Comment les revenus d’un riad loué sont-ils imposés au Maroc ?

Par des taux libératoires assis sur le revenu brut, et le seuil qui compte est 120 000 dirhams. Selon la synthèse d’Upsilon Consulting datée du 15 mai 2026, qui renvoie aux articles du Code général des impôts, les revenus fonciers bruts annuels n’excédant pas 40 000 MAD sont dispensés (art. 160 bis) ; au-delà, le taux est de 10 % en dessous de 120 000 MAD de revenu brut annuel (art. 73-II-B-5°) et de 15 % à partir de 120 000 MAD (art. 73-II-C-4°), avec une option à 20 % pour les contribuables soumis à retenue à la source. L’abattement forfaitaire de 40 % ne s’applique qu’au barème progressif, pas aux taux libératoires. Point décisif pour un riad : « lorsque la location est exercée dans le cadre d’une activité professionnelle habituelle », les revenus relèvent des revenus professionnels, régime entièrement différent. Faites trancher ce point par un praticien avant d’acheter.

Qui publie ce que le riad coûte une fois acheté ?

Personne, et c’est vérifiable. Les douze sources relevées sur le prix d’un riad à Marrakech sont onze pages d’annonces ou de fourchettes d’achat, plus un article de PAP daté du 21 février 2026 qui ne concerne pas Marrakech mais Fès, Tétouan, Taroudant et l’Arganeraie. Sur les cinq pages lues intégralement, une seule dépasse le prix d’achat — Luxurious Properties Marrakech, avec ses frais de signature. Les deux seules sources qui chiffrent réellement l’exploitation sont ailleurs : koliving.fr, média immobilier français dont la mention légale précise que « certains récits d’exemple ou études de cas peuvent être modifiés, combinés, anonymisés ou entièrement fictifs », et immords, dont l’article conduit à une prise de rendez-vous commerciale. Les chiffres des deux sont repris ici, nommément et avec cette réserve attachée : c’est le meilleur état de la documentation publique, pas une référence.

Que ne disent pas ces chiffres ?

Quatre limites, et elles pèsent sur les montants ci-dessus. La valeur locative qui sert d’assiette à la taxe d’habitation et à la taxe de services communaux est fixée par l’administration bien par bien : elle n’est pas publiée, et aucun barème public ne permet de l’anticiper avant l’avis d’imposition. Les conversions entre dirhams et euros sont celles de chaque source, à des taux qu’aucune ne date. Les prix du tableau des neuf biens sont des prix demandés, non des prix signés. Enfin, nous ne publions aucun taux de rendement : les promesses qui circulent sur ce marché — Riad Invest annonce « près de 20 % de rentabilité », koliving.fr « 15 à 25 % » — ne sont adossées à aucune donnée vérifiable, et nous n’avons pas de série mesurée à leur opposer. Un article qui chiffre des coûts n’a pas à conclure sur un rendement qu’il ne mesure pas.

Villas Ambar gère des villas et des riads de prestige à Marrakech pour le compte de leurs propriétaires depuis dix-sept ans. Ce que recouvre la gestion d’un riad — les passages, l’encadrement du personnel, le suivi des dépenses — est décrit sur notre page gestion locative de villas et de riads, et le détail chiffré de nos conditions, taux et assiette compris, se lit sur notre grille complète plutôt que dans un article. Nous ne vendons ni riad ni conseil à l’achat : notre métier commence le jour où le bien est acquis, ce qui explique que cet article s’attarde sur la seconde moitié de la facture plutôt que sur la première. Les demandes d’état des lieux se font sur cette page.

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