Rentabilité d’un riad à Marrakech : 6 % ou 20 % ?

C’est la première question qu’un propriétaire nous pose, et la réponse honnête ne commence pas par un pourcentage. Elle commence par la maison elle-même : combien de chambres, dans quel quartier, ouverte combien de semaines par an, et surtout tenue par qui, à quelle fréquence. Deux riads voisins, achetés le même prix et loués au même tarif, ne laissent pas le même revenu à leur propriétaire au bout de douze mois.

Nous gérons des villas et des riads à Marrakech. Ce qui suit est ce que cette pratique nous a appris : ce qui décide réellement du revenu d’un riad, ce que l’exploitation prélève au passage, et comment lire les rendements que vous trouverez ailleurs. Vous n’y trouverez pas de taux Villas Ambar, et la dernière section dit pourquoi. Vous y trouverez de quoi vérifier ceux qu’on vous présentera.

Qu’est-ce qui décide de ce que rapporte un riad à Marrakech ?

Trois termes, et le troisième est celui dont personne ne parle. Le premier est le nombre de nuits vendues dans l’année. Le deuxième est le prix moyen de ces nuits, qui dépend du quartier, du nombre de chambres et de la qualité de la maison. Le troisième est ce que l’exploitation prélève entre les deux : le personnel, l’entretien, l’énergie, le linge, les commissions, la fiscalité.

Les deux premiers se négocient et se travaillent ; ils sont visibles, et tout le monde en parle. Le troisième se subit quand on ne l’a pas organisé, et il est le seul à expliquer pourquoi deux riads comparables, loués au même prix et remplis autant, ne rapportent pas la même chose à leur propriétaire. C’est aussi celui qu’aucune annonce, aucune plaquette et aucun rendement affiché ne détaille. C’est donc par là qu’il faut commencer.

Pourquoi un riad coûte-t-il plus cher à tenir qu’un appartement ?

Parce qu’un riad ne se tient pas à distance, et qu’à Marrakech la médina ajoute sa propre facture. Un riad est mitoyen sur trois côtés et ouvert sur un patio : l’eau qui entre chez le voisin finit souvent par se voir chez vous, et une infiltration se répare pendant qu’elle est encore une auréole. Cela suppose quelqu’un qui monte sur le toit avant les pluies, pas un passage tous les trimestres.

Le bâti lui-même impose son rythme. L’eau du réseau de la médina titre 33 degrés français — analyses d’El-Fadeli et coll., Journal of Materials and Environmental Science, 2015 ; ce calcaire donne envie de détartrer, et le détartrant tue le tadelakt. Un zellige ancien se nettoie sans attaquer ses joints, sous peine de voir un carreau se desceller puis ses voisins bouger. Ce sont des gestes d’artisan, pas de femme de ménage — nous les détaillons dans notre article sur l’entretien du tadelakt et du zellige.

Combien de nuits un riad de Marrakech se loue-t-il dans l’année ?

La seule série mesurée par une source publique donne 72 % d’occupation en cumul à fin mai 2026 pour les établissements d’hébergement touristique classés de la ville, stable sur un an, avec un pic à 78 % pour le seul mois de mai ; elle donnait 68 % à fin mars, et environ 71 % pour mars seul. Au niveau national, 56 %. Ce sont les chiffres de l’Observatoire du Tourisme, relevés le 4 septembre 2026.

Deux réserves de périmètre, et elles jouent dans les deux sens. Ces taux couvrent les établissements classés au sens de la loi n° 80-14, dont relèvent les riads et les kasbahs — donc pas un riad loué sans classement. Et une moyenne de ville n’interdit à personne de la dépasser : elle ne règle pas le cas d’une maison, elle situe l’hypothèse sur laquelle vous construisez.

L’écart entre mars et mai, sept points en deux mois, dit l’essentiel : l’année marrakchie n’est pas plate. Un budget bâti sur une moyenne annuelle se trompe deux fois, en haute comme en basse saison.

Le chiffre officiel est-il corroboré ailleurs ?

Oui, par deux mesures de périmètres différents, et toutes deux restent sous les taux qu’on lit d’ordinaire. Le groupe hôtelier RISMA, dans sa présentation aux analystes du 23 avril 2026, retient 73 % d’occupation à Marrakech en 2025, en hausse de deux points, contre 58 % au niveau national — il cite l’Observatoire. AirDNA, qui mesure la location courte durée et non l’hôtellerie classée, publie 49 % d’occupation moyenne sur des données de juin 2026, pour un RevPAR de 63 dollars. Les deux relevés datent du 4 septembre 2026.

Quarante-neuf pour cent en courte durée, soixante-treize en hôtellerie classée : l’écart n’est pas une contradiction, c’est un changement de périmètre. Retenez celui qui ressemble à votre bien. Un riad de six chambres exploité toute l’année ne se compare pas à un appartement loué douze week-ends, et aucun des deux ne se compare aux 80 % qu’on voit parfois avancer.

Pourquoi les rendements annoncés vont-ils de 6 % à 20 % ?

Parce que les auteurs ne divisent pas les mêmes termes. Sept chiffres publics circulent sur cette question, de 6 % à 20 %, soit un facteur 3,3 sur un même type d’actif, dans une même ville — et deux seulement disent ce qu’ils divisent. L’écart ne décrit pas sept marchés : il décrit sept conventions de calcul, dont cinq ne sont pas explicitées. Personne ne ment ; personne ne dit ce qu’il compte.

Un rendement peut rapporter des revenus encaissés au prix d’achat, un résultat après charges d’exploitation à l’investissement total, ou un résultat après charges et impôt au capital réellement immobilisé. Ces trois calculs, appliqués à la même maison, s’écartent d’un facteur deux à trois. Le tableau ci-dessous ne classe personne et ne retient aucune moyenne : il pose à chacun de ces sept chiffres la seule question qui le rende utilisable pour votre maison.

Deux lignes sur sept répondent. Ce sont les deux seuls taux du tableau qu’un propriétaire peut refaire lui-même — et donc les deux seuls dont il peut dire s’ils s’appliquent à sa maison.

Que vaut un rendement dont on ignore ce qu’il divise ?

Rien, tant qu’on ne l’a pas rouvert. L’exemple le plus clair est celui de KNA Immobilier, relevé le 4 septembre 2026 : « un riad acheté 500 000 € peut générer 60 000 €/an en location courte durée, soit un ROI de 12 % ». Le calcul est juste — 60 000 divisés par 500 000 font bien 12 % — mais il rapporte des revenus à un prix d’achat. Aucune charge n’en est déduite, ni personnel, ni commission, ni entretien, et le dénominateur ignore les travaux comme les frais de signature.

Le réflexe utile tient en une opération. Reprenez les montants bruts que la page publie et refaites la division vous-même. Sur le comparatif de Luxurious Properties Marrakech, l’exercice donne 8,9 % pour le riad à rénover et 12,3 % pour le clé en main, là où la page annonce 11,5 % et 8,2 %. Le classement s’inverse, sans que la formule employée soit indiquée.

Les quatre questions que nous posons à un chiffre de rendement

Quand un propriétaire nous soumet une projection, nous lui posons quatre questions avant d’en discuter le fond. Numérateur : ce montant, ce sont des revenus encaissés, un résultat après charges d’exploitation, ou un résultat après charges et impôt ? Dénominateur : divisé par le prix d’achat seul, par le prix augmenté des travaux, ou par l’investissement total frais de signature compris ? Assiette des charges : la commission de gestion s’applique-t-elle au versement de la plateforme, au brut de la nuitée, ou aux revenus hors ménage ? Occupation retenue : quel taux, sur quelle année, et comparé à quel périmètre ?

Aucune de ces questions ne demande de compétence financière particulière. Elles demandent seulement que l’auteur du chiffre accepte de l’ouvrir. S’il répond aux quatre, sa projection se vérifie. S’il n’en répond à aucune, ce n’est pas un rendement : c’est une plaquette.

Où entre la commission de gestion dans ce calcul ?

Après les charges, et son assiette pèse autant que son taux. Un rendement net d’exploitation se calcule commission déduite ; l’omettre gonfle mécaniquement le pourcentage. Mais deux commissions de 20 % ne coûtent pas la même chose selon ce à quoi elles s’appliquent, et c’est le point que la plupart des propriétaires découvrent trop tard.

Cinq assiettes distinctes coexistent à Marrakech : le versement de la plateforme, donc après sa propre commission ; le chiffre d’affaires hébergement avant toute commission ; le montant brut de la nuitée ; les revenus hors frais de ménage ; les revenus avec ménage refacturé au réel. Entre la première et la deuxième, l’écart atteint l’ordre de grandeur de la commission de la plateforme elle-même. Le détail, société par société, est dans notre relevé de ce que facture le marché de la conciergerie et dans notre comparatif des conciergeries.

Ce qu’un pourcentage ne dit pas : qui ouvre la maison en février

Un taux de rendement, même correctement calculé, suppose une maison occupée, entretenue, réparée quand il le faut, et une comptabilité tenue par quelqu’un qui est sur place. Il ne dit rien de ce qui se passe quand une canalisation cède en février, quand un gardien s’en va, ou quand personne n’a ouvert la maison depuis trois semaines.

Les charges qui font tout l’écart entre deux rendements ne sont pas des lignes de tableur : ce sont des interventions décidées vite, des devis arbitrés à distance, des relances. Pour un riad de la médina, tenir cet écart demande un passage par semaine et un contrôle technique complet par mois. La question utile n’est donc pas seulement de savoir ce que rapporte un riad, mais ce qu’on reçoit comme compte rendu : à quelle fréquence, avec quelles pièces, et vérifiable par qui. C’est l’objet de notre page gestion locative.

Pourquoi nous ne publions pas notre propre taux de rendement

Parce que nous n’avons pas de série de résultats d’exploitation assez large ni assez longue pour qu’une moyenne veuille dire quelque chose, et qu’un taux fondé sur quelques maisons serait exactement le huitième chiffre invérifiable que cet article apprend à lire. Ce n’est pas une prudence de façade : c’est exactement la règle que nous venons d’appliquer aux sept autres taux.

Ce que nous publions est vérifiable. Notre commission et l’assiette exacte à laquelle elle s’applique figurent sur notre page tarifs, et le coût annuel de détention d’un riad est détaillé dans notre article sur ce que coûte un riad à Marrakech. Si vous avez un riad, un historique d’exploitation et une question sur ce qu’il vous reste réellement, écrivez-nous : nous reprenons vos chiffres, ligne à ligne, sans en publier un seul.

Vous aimeriez savoir ce que votre riad vous laisse réellement, une fois les charges et l’assiette de commission remises à plat ? Nous réalisons une estimation gratuite et sans engagement sous 48 h.