Louer sa villa en résidence fermée à Marrakech
Par Karim 5 min de lecture
Un règlement de copropriété ne peut pas tout interdire, et une location échoue rarement sur une interdiction. Elle échoue au portail : un gardien sans le nom des voyageurs, une piscine commune réservée aux résidents, des charges impayées qui reviennent à l’assemblée.
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location courte durée au Maroc ?
Pas librement : la loi 18-00 sur la copropriété encadre ce qu’il a le droit de restreindre. Son article 31 reconnaît à chaque copropriétaire le droit d’user, d’exploiter et de disposer de son lot selon son affectation. L’article 9 déclare nulle toute condition qui limite cet usage, à trois exceptions près — l’affectation, la caractéristique et l’emplacement de l’immeuble. Et l’article 23 interdit à l’assemblée générale d’obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d’usage de sa partie privative.
Une interdiction votée après coup, parce que des voisins se plaignent des allées et venues, est donc fragile. Une clause écrite dès l’origine, qui réserve la résidence à l’habitation et s’appuie sur son affectation, demande une lecture attentive. Aucune décision publiée ne tranche à ce jour, à notre connaissance, la validité d’une telle clause au Maroc. Nous ne trancherons pas à la place du juge : quand le texte est ambigu, faites-le relire par votre notaire.
Que peut encadrer le règlement d’une résidence fermée, sans interdire la location ?
Les parties communes et ceux qui les utilisent : l’accès, la piscine, la tranquillité, les charges. Le règlement fixe les conditions d’usage des voies, des jardins, de la piscine et du club-house, et la loi lui donne prise sur l’occupant : l’article 31 oblige le copropriétaire qui loue à remettre au locataire une copie du règlement, que celui-ci s’engage à respecter, avec les décisions du syndicat. Vos voyageurs sont donc tenus par des règles qu’ils n’ont jamais lues.
C’est là que naissent les incidents. Une arrivée à minuit bloquée par un gardien qui n’a reçu aucun nom, une piscine commune fermée aux non-résidents, une soirée qui finit en courrier du syndic. Aucune de ces règles n’interdit de louer. Toutes peuvent coûter une note, et une note se paie sur chacune des réservations suivantes. Le tableau ci-dessous sépare ce que le texte permet de ce qu’il ne permet pas.
| Le règlement peut | Il ne peut pas | Texte |
|---|---|---|
| Fixer la destination des lots et des parties communes, et leurs conditions d’usage | Restreindre l’usage de votre villa au-delà de l’affectation, de la caractéristique et de l’emplacement de la résidence | Art. 9 |
| Être modifié par l’assemblée générale, à la majorité des trois quarts des voix | Vous obliger, par un vote, à changer la destination ou les conditions d’usage de votre villa | Art. 21 et 23 |
| S’imposer à vos voyageurs, qui doivent en recevoir une copie | Être écarté au motif que l’occupant n’est pas propriétaire | Art. 31 |
| Répartir les charges et les faire recouvrer : injonction de payer sous trois mois, puis hypothèque forcée | Changer la répartition des charges sans décision d’assemblée ni jugement | Art. 36 bis, 37 et 40 |
Le levier d’une copropriété mécontente n’est presque jamais l’interdiction. C’est l’accès, la piscine et les charges.
Copropriété ou lotissement fermé : quel texte s’applique à votre villa ?
Un règlement de copropriété, dès que la résidence a des parties communes privées, même si votre villa a son propre titre foncier. Une villa de la Palmeraie, d’Amelkis ou de la route de l’Ourika a souvent un titre distinct, et l’on en conclut qu’elle échappe à la copropriété. La conclusion est hâtive : la loi 18-00 s’applique aussi aux ensembles de villas, contiguës ou séparées, dont des parties communes appartiennent en indivision à tous les propriétaires.
La loi 25-90 sur les lotissements va dans le même sens. Son article 45 impose un règlement de copropriété à tout lotissement dont la voirie, les espaces verts ou les terrains de jeux restent propriété privée, ce qui est le cas d’une résidence fermée sur des voies privées. Ce règlement est déposé à la commune. S’y ajoute le cahier des charges du lotissement, qui répartit les lots selon leur destination. Deux documents à lire ensemble, et à demander avant d’acheter : c’est l’une des questions à poser avant d’investir à Marrakech.
Que lisons-nous avant de mettre une villa en location dans une résidence fermée ?
Cinq points, avant la première annonce, et même pour quelques semaines par an entre amis. La clause de destination d’abord : « habitation exclusive », « habitation bourgeoise », interdiction de toute activité commerciale — trois formules qui ne disent pas la même chose. Les règles d’accès ensuite : qui transmet la liste des voyageurs au poste de garde, combien de temps avant, et jusqu’à quelle heure un véhicule inconnu passe le portail.
Puis les équipements communs : la piscine et le club-house sont-ils ouverts aux occupants, et à combien d’invités ? Les charges, enfin, à jour, et le dernier procès-verbal d’assemblée, où se lit le projet qui n’est pas encore voté. Le cinquième point n’est écrit nulle part : qui, sur place, répond au syndic quand un voisin se plaint un samedi soir. Les décisions d’assemblée sont notifiées dans les huit jours ; depuis Paris, mieux vaut avoir déclaré au syndic une adresse où quelqu’un ouvre le courrier.
Ce règlement n’est qu’une couche de règles : la loi 80-14 sur l’hébergement touristique en est une autre, indépendante, dont nous présentons le cadre sur notre page conciergerie Airbnb à Marrakech. La relation avec le poste de garde, la transmission des noms et la réponse au syndic font partie de notre gestion locative à Marrakech.
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Questions fréquentes
Une assemblée générale peut-elle interdire la location courte durée dans la résidence ?
Elle peut le voter, mais une telle décision est fragile. Modifier le règlement de copropriété demande les trois quarts des voix des copropriétaires, selon l’article 21 de la loi 18-00. Le même texte limite pourtant ce qu’un vote peut imposer : l’article 23 interdit à l’assemblée d’obliger un copropriétaire à changer la destination ou les conditions d’usage de sa partie privative, et l’article 9 déclare nulle toute restriction de l’usage d’un lot qui ne tient pas à l’affectation, à la caractéristique ou à l’emplacement de l’immeuble. Un copropriétaire qui s’estime lésé peut contester la décision devant le président du tribunal de première instance, qui statue en référé (article 30). Aucune décision publiée ne tranche à ce jour, à notre connaissance, une interdiction de ce type au Maroc. Si un tel point est inscrit à l’ordre du jour de votre résidence, nous vous conseillons d’être représenté à l’assemblée, plutôt que de découvrir le procès-verbal après coup.
Le gardien d’une résidence fermée peut-il refuser l’entrée à des voyageurs ?
Il applique les règles d’accès votées par la copropriété, et c’est sur elles que tout se joue. L’article 20 de la loi 18-00 permet à l’assemblée de décider, à la majorité relative des voix des copropriétaires présents ou représentés, des mesures qui assurent la sécurité et la quiétude des habitants — par exemple une liste des visiteurs, des horaires, un contrôle des véhicules. En face, l’article 31 reconnaît à l’occupant, locataire ou autre, l’usage des parties communes selon leur affectation, à condition de ne pas nuire aux autres copropriétaires. Un voyageur annoncé, dans les formes prévues, entre donc dans la résidence ; un voyageur inconnu du poste de garde à minuit attend sur le trottoir, et c’est votre note qui en paie le prix. C’est pourquoi les noms et l’heure d’arrivée de chaque voyageur doivent être au poste de garde avant le séjour, transmis par quelqu’un que les gardiens connaissent. Une arrivée réussie commence au portail, pas à la porte.
Où trouver le règlement de copropriété d’une résidence à Marrakech ?
D’abord dans votre acte d’achat. L’article 11 de la loi 18-00 oblige le vendeur à mettre une copie du règlement à la disposition de l’acquéreur, et l’acte doit mentionner que celui-ci en a pris connaissance. Si la copie s’est perdue, le règlement d’un immeuble immatriculé est déposé et enregistré à la conservation foncière du lieu de situation ; celui d’un immeuble non immatriculé, au secrétariat-greffe du tribunal de première instance. Pour un lotissement dont la voirie et les espaces verts restent privés, la loi 25-90 impose un règlement établi par le lotisseur et déposé au siège de la commune, où il est tenu à la disposition du public. Le syndic en détient aussi un exemplaire, avec les procès-verbaux des assemblées, auxquels chaque copropriétaire a accès. Si aucun règlement n’a jamais été établi, le règlement-type fixé par décret s’applique. Nous demandons toujours le texte en vigueur, pas celui de la vente : il a pu être modifié depuis.
Mettre sa villa en location fait-il augmenter ses charges de copropriété ?
Pas automatiquement : la répartition des charges est fixée par le règlement et ne change pas parce que vous louez. Chaque copropriétaire participe aux charges de conservation et d’entretien des parties communes selon sa quote-part, et aux services collectifs selon l’utilité qu’ils ont pour son lot (article 36 de la loi 18-00). Modifier cette répartition demande une décision de l’assemblée générale à la majorité des trois quarts, ou un jugement (articles 21 et 37). La loi prévoit expressément une révision en cas de changement de destination d’une partie privative ; qu’une location courte durée constitue un tel changement n’est pas établi. Le risque réel est ailleurs : des charges impayées exposent le copropriétaire à une injonction de payer prononcée dans un délai de trois mois, puis à une hypothèque forcée sur sa villa (articles 36 bis et 40). Nous vérifions que les charges sont à jour avant la première réservation, parce qu’un litige ouvert affaiblit toute discussion avec le syndic.
La réforme de la loi sur la copropriété change-t-elle les règles de location ?
Pas à ce jour, car elle n’est pas en vigueur. Une proposition de loi modifiant la loi 18-00 a été adoptée par la Chambre des représentants le 9 juillet 2024, mais elle n’a été ni promulguée ni publiée au Bulletin officiel, selon le cabinet ReaConsult. Le texte applicable reste la loi 18-00 telle que la loi 106-12 l’a modifiée en 2016. Cette réforme, d’après ce qui en est connu, porte sur la conciliation, la convocation des assemblées et la notification des décisions, pas sur la location courte durée. Le règlement de copropriété n’est d’ailleurs qu’une des deux couches de règles qui pèsent sur une villa louée : la loi 80-14 sur l’hébergement touristique en est une autre, indépendante, et elle ne tranche pas encore tous les cas d’une villa louée en entier. Être en règle avec l’une ne dit rien de l’autre. Nous suivons les deux, et nous signalons à nos propriétaires tout texte publié qui modifie l’une ou l’autre.
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